Neighbouring Case Benchmark
A5 ↔ A6 街廓對比分析
本案（R17 世運站 A6 街廓）與相鄰、已招商完成之 A5 街廓（日勝生得標、總投資約 88.5 億）同為原中油捐贈之第二種商業區公辦都更，是最直接的對標先例。兩案最關鍵差異在於分回結構相反與共負比評分機制不同，直接牽動 A6 的獲利與投標策略。
31%
A6 基地較 A5 小
10,609㎡ vs 13,884㎡
43%
A6 分攤 A5 連通系統
使照後支付
相反
分回結構
A6 政府拿產辦+人才宅
88.5億
A5 得標投資（日勝生）
本區位招商已驗證可行
逐項條件對照
| 項目 | A5 街廓（已完成） | A6 街廓（本案） |
|---|---|---|
| 案件狀態 | 已完成・日勝生 115/2/3 獲選最優、約 88.5 億簽約 | 進行中・115/7/20 截止、115/7/21 資審 |
| 基地地號 / 面積 | 油廠段 255-1 等 4 筆・13,884.35㎡ | 油廠段 256-1/256-6/257-6・10,609.10㎡ |
| 使用分區 / 容積 | 第二商業區 300% / 50%・獎勵上限 450% | 第二商業區 300% / 50%・獎勵上限 450% |
| 土地權屬 | 中油捐贈、114/4/15 移轉、100% 市有 | 中油捐贈、114/5/21 移轉、100% 市有 |
| 分回結構 | 政府分回〈企業安家住宅〉≥5,491坪；實施者分回〈產業辦公〉≥6,150坪+作業600坪 | 政府分回〈產業辦公+人才住宅〉；實施者僅分回〈其餘可售房地〉 |
| 產業辦公歸屬 | 實施者持有（申報開工3年內保留媒合高科技/半導體） | 政府分回（實施者不持有） |
| 共同負擔比率機制 | 財務可行區間 62.4%~69.9%・承諾與核定〈孰低〉原則（非計分競標） | 計分式・上限 69.36%（超過不合格）、≤61.86% 得滿分 25 分 |
| R17 人行立體連通系統 | A5 興建全段（R17站→A5） | 依面積比〈分攤 43%〉、使照後支付 |
| 公益設施回饋 | 公共服務附屬設施 560 坪（無托嬰明列） | 公共托嬰中心 ≥350㎡ + 1~2 層公共商業 |
| 工期 | 申報開工次日起 4 年（1460日，補充公告延長） | 建照核准開工次日起 54 個月（約 4.5 年） |
| 行政作業費 / 專管費 | 1,498 萬（不計共負）/ 4,200 萬上限（得計共負） | 1,500 萬（不計共負）/ 4,200 萬上限（得計共負） |
| 申請 / 履約保證金 | 掃描影像未載（缺） | 申請 5,600 萬・履約 1.68 億 |
| 資本額門檻 | 掃描影像未載（缺） | 單一 5.6 億 / 聯盟領銜 2.8 億 |
A5 得標結果與評選委員名單
得標結果
| 最優申請人 | 日勝生活科技股份有限公司 |
| 資格審查日 | 115/2/3（官網） |
| 簽約 | 約 2026/04/29（114/4/29） |
| 總投資金額 | 約 88.5 億元（官網預期效益） |
| 規劃量體 | A 級產業辦公＋企業安家住宅；新聞稱 21 層商辦＋18 層住宅、京站商場進駐（未經官方文件核實） |
A5 評選委員名單（共 13 位）
召集人王啟川
副召集人吳嘉昌
委員于俊明
委員賴碧瑩
委員鄭泰昇
委員張慈佳
委員陳奎宏
委員李信昌
委員夏翠蒂
委員何芳子
委員曾純倩
委員林廖嘉宏
委員黃榮輝
依公開評選都市更新事業實施者評選會組織辦法第7條，高市府捷開字第11431451101號公告（114/5/15）。A6 評選委員名單將於資格審查前另行公告，組成預期類同（高雄都更與不動產估價／建築領域學者專家＋機關代表）。
三大關鍵差異
分回結構相反：可售部位成為獲利核心
A5 實施者能拿走〈產業辦公〉自持（有 3 年台積電媒合期作去化保險）；A6 主辦機關把〈產業辦公＋人才住宅〉全部分回，A6 實施者只剩〈其餘可售房地〉。實施者少了產辦自持的上行空間，但同時把產辦去化／長期營運風險移轉給政府——孰優孰劣取決於高雄商辦租金與 IRR。投標前第一要務＝先估算扣除政府分回後實得的可售面積、產品別與去化單價，這比共負比更優先決定獲利。
共負比：A6 是計分競標、A5 是孰低
A5 採承諾與核定〈孰低〉原則、無級距計分，財務可行區間 62.4%~69.9%；A6 為計分競標，≤61.86% 才滿分、>69.36% 不合格。A5 的可行區間印證 A6 上限 69.36% 合理，但 A6 競爭更激烈，承諾值要在『滿分臨界 61.86%』與『獲利』間取捨。
連通系統 43% 是 A6 的確定外部成本
A5 已興建 R17→A5 連通系統全段，A6 須依土地面積比例約 43% 分攤該段成本（以審議會核定工程金額計、A5 取得使照後支付）。此為不可省略之確定成本，財務模型務必計入；該分攤款是否得提列共同負擔，待主辦機關／權變審議確認（A6 本基地連通系統興建費則明訂得計入共負、僅 30 年維護費不得計入）。
投標建議
- 先做可售去化模型再談共負比：A6 實施者實得＝政府分回（產辦+人才宅）以外的可售房地，須先以可售住宅／商業之去化與單價試算，確認獲利能覆蓋成本與保證金。
- 共負比承諾值：以財務模型反算『可獲利下的最低共負比』，落在滿分臨界 61.86% 附近最划算——前提是去化模型過關；A5 的 62.4~69.9% 可行區間可作合理性對照。
- 把 43% 連通系統分攤、雙銀級標章、54 個月長工期利息全數計入成本，勿低估。
- 規模利多：A6 面積少 31%、資金與量體門檻相對低，對中型團隊較友善；A5 已由日勝生 88.5 億落地，證明區位招商可行、去化具題材（半導體 S 廊帶／台積電配套）。
- 初判：條件式投，成立前提須同時滿足：(1)扣除政府分回後可售部位去化模型過關；(2)權利變換估價分配後，實施者折價抵付實得權值合理（非僅看名目坪數）；(3)43% 連通系統分攤款之列帳方式與付款時點納入現金流；(4)共負比競爭力與規劃品質（開發構想 30 分＋權變財務 15 分）並重，低共負但規劃弱仍可能落敗。最終須估價師完成權變財務模型與敏感度分析確認。
資料缺口（誠實標註）
- A5 的 announcement／briefing 為掃描影像，A5 之〈評選配分表、申請保證金、資本額門檻〉無法擷取，上表以釋疑文件反推或標『缺』。
- A5 規劃量體（21層商辦＋18層住宅／京站商場）來自新聞報導，未經官方文件核實。
- A6『其餘可售房地』之實際面積須待權利變換估價分配後確定；本頁投標建議為備標初判，須估價師財務模型覆核。