高雄捷運R17世運站周邊A6街廓 公辦都更案
高雄市首件捷運TOD公辦都更招商案・100%市有地・原中油煉油廠基地。公告 115/3/20、申請截止 115/7/20、整合度 100%。
01投標決策參考
- 土地100%市有、地上物已拆除，免私地主整合與拆遷安置兩大風險
- 共同負擔比率上限69.36%（A5財務可行區間62.4~69.9%印證此區間合理），實施者成本回收空間大
- 鄰案A5已由日勝生88.5億落地，證明R17世運站區位招商可行、有大型業者背書
- A6面積較A5少31%、量體與資金門檻相對低，對中型業者較友善
- 分回結構不利：A5實施者可拿產業辦公自持，A6主辦機關把產業辦公+人才住宅全分回，A6實施者只剩可售房地
- 須分攤A5連通系統約43%興建成本（使照後支付），為不可省略外部成本
- 資金門檻高：資本額5.6億、申請保證金5,600萬、履約保證金1.68億
- 54個月工期較A5(4年)長，營造成本與利息風險高；雙銀級標章墊高成本
- 基地為原高雄煉油廠用地；申請須知§1.2.6 載為非污染列管場址（可採信），建議仍做基本環境盡職查核（顧問提醒，非文件要求）
- A6實施者可售房地(扣除政府分回產辦+人才宅後)之面積、產品別與去化單價——獲利核心
- 共負比承諾最適值：落在滿分臨界61.86%附近，惟須先確認可售部位獲利能覆蓋
- 獎勵後實際容積能否爭取接近450%上限
- A5連通系統實際分攤金額(以審議會核定工程金額×43%)
03基地概述
| 權屬 | 面積 (㎡) | 比例 | 管理機關 |
|---|---|---|---|
| 國有 | — | —% | — |
| 市有 | 10,609.1 m² (約 3,209 坪) | 100% | 高雄市（管理機關：高雄市政府都市發展局） |
| 私有 | — | —% | 私地主 — 人 |
基地位於高雄市楠梓區油廠段256-1、256-6、257-6共3筆土地，總面積10,609.10㎡，100%市有（原中油捐贈、114/5/21完成移轉）。原工業區經都市計畫變更為第二種商業區，建蔽率50%、容積率300%，獎勵後上限450%。
- 土地使用分區為第二種商業區，建蔽率50%、容積率300%（原高雄煉油廠工業區經都市計畫變更）。
- 獎勵後都市更新建築容積不得超過基準容積1.5倍（即450%）；地下室開挖率以80%為原則。
- 基地緊鄰壽山國家自然公園（半屏山園區），屋頂外露設備須美化遮蔽並設綠能設施。
- 3筆地號面積：256-1＝3,073.67㎡、256-6＝7,432.94㎡、257-6＝102.49㎡，合計10,609.10㎡。
- 土地100%市有，管理機關高雄市政府都市發展局；原台灣中油持有，已捐贈高雄市政府。
- 原地上物（垃圾焚化爐、分類場、堆積場，民國75年建）已於114年11月拆除完畢，現為空地。
- 基地內無受保護樹木、非土壤或地下水污染限制地區。
- 100%市有＋地上物已清空，等於免除一般都更最難的私地主整合與拆遷安置，這是本案最大利多。
- 第二商業區300%容積＋TOD題材，量體與產業辦公/住宅複合開發空間充足。
04整合現況
私有 — 戶，已同意 — 戶 (100%)
全公有（市有）土地，無私地主整合議題、無同意比例門檻、無未整合戶。係公辦都更，主辦機關委託實施者辦理。
- 土地所有權人為高雄市（100%），無私有地主，故無都更條例之私地主同意比例計算問題。
- 原中油用地經捐贈移轉，產權單純。
- 相較私地主整合型都更，本案無『整合期不確定性』與『釘子戶風險』，財務時程可控性高，是公辦都更最吸引出資人之處。
05鄰地特殊議題
本案真實鄰地議題為與相鄰、已招商完成之 A5 街廓（日勝生得標、總投資約88.5億）之連動：①A6 須依土地面積比例約43%分攤 A5 興建之 R17 人行立體連通系統成本，於 A6 取得使用執照後支付；②主辦機關以優先分回臨 A5 基地側及編號4-1計畫道路口之獨棟建築物為原則。
本案真實鄰地議題在於與相鄰、已招商完成之 A5 街廓的連動：A6 須分攤 A5 興建之 R17 連通系統約 43% 成本、主辦機關優先分回臨 A5 側獨棟。A5（日勝生得標、總投資約88.5億）為本案最直接的對標先例。
- 基地為原中油淨空市有地（3筆、10,609.10㎡），鄰地議題集中於與 A5 街廓之開發連動。
- 人行立體連通系統：由 A5 實施者興建全段（R17站→A5基地），A6 依土地面積比例約43%分攤該段成本，於 A6 取得使用執照後支付；若屆時 A6 無實施者，由執行機關先行墊付。
- 優先分回臨 A5 側：主辦機關以優先分回臨 A5 基地側及編號4-1計畫道路交叉入口之獨棟建築物為原則。
- A5 街廓：油廠段255-1等4筆、面積13,884.35㎡，同為中油捐贈第二商業區300%/50%，114/4/9公告、延至114/12/5截止、115/2/3資審。
- A5 得標者：日勝生活科技，總投資約88.5億，定位半導體S廊帶入口、台積電高雄廠住宿配套。
- A5 分回結構：市府分回『企業安家住宅』≥5,491坪+商業60坪+公共服務560坪+車位150；實施者分回『產業辦公』≥6,150坪+產業作業空間600坪+車位600（產業辦公由實施者持有，須申報開工3年內保留媒合高科技/半導體進駐）。
- A5 共負比：財務可行性區間62.4%~69.9%，採承諾書與核定『孰低』原則；工期第二次補充公告由3.5年延為4年(1460日)。
- 分回結構相反是最大差異：A5 實施者拿『產業辦公』(自持去化/台積媒合)、A6 主辦機關把『產業辦公+人才住宅』全分回，A6 實施者只拿『其餘可售房地』——A6 須以可售住宅/商業之去化與單價算獲利，產辦去化風險由政府承擔。
- A5 連通系統成本由 A6 分攤43%，是 A6 不可省略的外部成本，財務模型務必計入（使照後支付）。
- A5 已由日勝生以88.5億落地，證明本區位招商可行且有大型業者進場；A6 規模較小(面積少31%)，門檻與量體相應較低，對中型業者相對友善。
06容積獎勵組合
基準容積率 300%，財務模擬基準採都更獎勵 —% + 防災 —%
| 獎勵類別 | 適用 | 申請項目 / 估算 |
|---|---|---|
| 都市更新容積獎勵 | ✓ | 依都更條例第65條及容積獎勵辦法，各項更新獎勵由申請人規劃 |
| 公益設施容積獎勵（公共托嬰中心） | ✓ | 公共托嬰中心室內面積≥350㎡，設於機關分回棟3樓以下 |
| 開放空間獎勵 | ✓ | 基地退縮及開放空間規劃，由申請人提出 |
| 容積移轉 | ✓ | 依高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點申請 |
容積移轉：可申請
得依高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點申請；人行立體連通系統含垂直動線結構體得不計入建蔽率及容積率基準容積率300%，可疊加都更獎勵、公益設施（公共托嬰中心）獎勵、開放空間獎勵與容積移轉，上限450%（基準1.5倍）。
- 獎勵後容積不得超過基準容積1.5倍（450%）；實際額度以高雄市都更及爭議處理審議會審定為準。
- 公共托嬰中心（室內≥350㎡）得依容積獎勵辦法第7條及高雄市容積獎勵辦法第6條申請公益設施獎勵。
- 得依『高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點』申請容積移轉；人行立體連通系統含垂直動線得不計入建蔽率及容積率。
- 獎勵後450%上限與300%基準間有150%的爭取空間，是總銷與分回價值的關鍵變數，財務模型應以可達成的獎勵組合（非樂觀上限）保守試算。
07分回需求
—
位置：優先分回臨A5基地側及編號4-1計畫道路交叉入口之獨棟建築物
房型：人才住宅：套房（7坪/間）100間＋家眷二房型（25坪/間）24間，合計124間約1,300坪
權利變換分配（主辦機關＝高雄市以更新後權益價值分配獨棟建築物）
—
採權利變換。主辦機關（高雄市）優先分回臨A5側及4-1計畫道路口之獨棟建築物，內含產業辦公（A級辦公，主建物≥2,000坪）＋人才住宅（主建物≥1,300坪，124間）＋附屬車位；實施者出資興建並以共同負擔折價抵付取得其餘房地。
- 主辦機關以優先分回臨A5基地側及編號4-1計畫道路交叉入口之獨棟建築物為原則，並應分回產業辦公與人才住宅之土地及建築物。
- 人才住宅：套房（淨7坪）100間＋家眷二房型（淨25坪）24間，合計124間約1,300坪；公設比不超過35%為原則。
- 主辦機關分回車位設於分回獨棟地下室；估價應分配價值超過選配產品時，主辦機關得領取差額價金或選配房地。
- 估價機制：3家估價師事務所（乙方指定1家、另2家自主辦建議名單選任，至少1家為高雄市估價師公會成員），採對土地所有權人最有利者領銜。
- 評價基準日為權利變換計畫報核日前6個月內。
- 強制分回產業辦公≥2,000坪＋人才住宅≥1,300坪，壓縮可自由銷售部位；投標前須先估算分回後實施者可售面積與其去化、單價，這是獲利能否成立的核心。
08公益設施回饋
捐贈：公共托嬰中心 + 人行立體連通系統 + 低樓層公共性商業 · 總面積 350 m² (約 106 坪)
| 項目 | 坪數 |
|---|---|
| 公共托嬰中心 | 105.9 坪 |
| 人行立體連通系統 | — 坪 |
| 低樓層商業 | — 坪 |
公共托嬰中心於機關分回棟3樓以下
強制回饋：公共托嬰中心（室內≥350㎡，設於機關分回棟3樓以下、獨立出入口）、臨4-1道路側人行立體連通系統（連A5基地，使照後捐贈工務局並一次繳30年維護費）、1~2層公共性商業。
- 公共托嬰中心室內使用面積（主建物，不含附屬）≥350㎡，設於機關分回棟3樓以下，2樓以上須無障礙設施，更新後登記為高雄市兒少福利主管單位所有。
- 人行立體連通系統淨寬及當層淨高≥4公尺，使照後捐贈高雄市工務局，並一次繳納30年維護費（單價≥250元/㎡/年）。
- 更新後建物1、2層除必要門廳外應規劃飲食、零售、服務業等商業設施。
- 人行連通系統興建費得計入共同負擔但捐贈後維護費不得計入；A6另需分攤R17至A5南路側連通系統約43%興建成本，財務模型勿漏列。
09都市設計指引
| 一樓用途 | 公共托嬰中心＋商業使用（1、2層） |
| 公設比上限 | 35% |
| 結構選項 | 依高雄市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價要項，材料規格不得低於最新公布標準 |
| 停車方式 | 主辦機關分回車位設於分回獨棟地下室 |
全案綠建築、智慧建築銀級（含）以上＋耐震標章；無障礙環境（第二次補充公告由標章放寬為設計）；機關分回獨棟須符合建築能效規範。1、2層商業＋公共托嬰，智慧三表，產業辦公樓高≥4.2m。
- 使照核發日次日起2年內取得銀級以上綠建築標章及智慧建築標章、建築物耐震標章；全案符合無障礙環境設計。
- 主辦機關分回獨棟申請建照時須符合政府當時公有新建建築能效規範等級。
- 產業辦公樓高≥4.2m、淨高≥3.0m、單元≥100坪、樓地板載重≥500kg/㎡、至少1部載貨電梯。
- 雙銀級標章＋耐震標章墊高營造成本，須計入共負比；無障礙由標章放寬為設計（補充公告）已降低部分成本與時程壓力。
10資格條件
可單一公司或合作聯盟（含領銜公司合計≤5家）
| 條件 | 單一申請人 | 聯盟領銜 | 聯盟成員 | 聯盟總和 |
|---|---|---|---|---|
| 資本額（億） | 5.6 | 2.8 | — | 5.6 |
| 樓地板實績（㎡） | 16,000 | — | — | 16,000 |
流動比 ≥ —・負債比 ≤ 80%・實績類別 住宅、商業使用（辦公/旅館/百貨/餐飲）或本基地分區允許使用之建築開發實績（公告日前 10 年內）
可單一公司或合作聯盟（含領銜≤5家）。單一公司實收資本額≥5.6億；聯盟領銜≥2.8億且成員總和≥5.6億。淨值≥資本額、負債比≤80%。10年內單案實績≥16,000㎡且累計≥32,000㎡（住商開發）。
- 實收資本額：單一公司≥5.6億；合作聯盟領銜公司≥2.8億，且各成員總和≥5.6億。
- 財務：淨值（權益總額）≥實收資本額、總負債≤資產總額80%；近3年無退票、財報經會計師查核簽證。
- 開發實績：申請截止日前10年內，住宅/商業（辦公、旅館、百貨、餐飲）等開發，單案建築總樓地板≥16,000㎡且累計≥32,000㎡（聯盟得合併計算）。
- 5.6億資本門檻偏高，會篩掉中小型業者；投標人（出資人）若以單一公司投標須先確認資格，或評估組合作聯盟（領銜2.8億）並合併實績。實績類別涵蓋住宅/商辦/旅館，題材彈性大。宇豐睿星為本案估價顧問團隊，協助投標人辦理更新前後權利價值估價與財務試算，非投標申請人。
11評選方式 + 共負比試算機
方式：最有利標（序位法），共負比上限 69.36%
評分配置
| 類別 | 配分 | 評分重點 |
|---|---|---|
| 整體開發構想 | 30 | — |
| 管理維護計畫 | 10 | — |
| 權利變換計畫及財務計畫 | 15 | — |
| 申請人團隊組織及實績 | 10 | — |
| 企業社會責任 | 5 | — |
| 共同負擔比率承諾 | 25 | — |
| 簡報與答詢 | 5 | — |
共負比得分矩陣
| 共負比 (%) | 得分 | 狀態 |
|---|---|---|
| 60.9% | 25.0 / 25 | 滿分區 |
| 61.4% | 25.0 / 25 | 滿分區 |
| 61.9% | 25.0 / 25 | 滿分區 |
| 62.4% | 24.7 / 25 | 線性扣分 |
| 62.9% | 24.3 / 25 | 線性扣分 |
| 63.4% | 24.0 / 25 | 線性扣分 |
| 63.9% | 23.7 / 25 | 線性扣分 |
| 64.4% | 23.3 / 25 | 線性扣分 |
| 64.9% | 23.0 / 25 | 線性扣分 |
| 65.4% | 22.7 / 25 | 線性扣分 |
| 65.9% | 22.3 / 25 | 線性扣分 |
| 66.4% | 22.0 / 25 | 線性扣分 |
| 66.9% | 21.7 / 25 | 線性扣分 |
| 67.4% | 21.3 / 25 | 線性扣分 |
| 67.9% | 21.0 / 25 | 線性扣分 |
| 68.4% | 20.7 / 25 | 線性扣分 |
| 68.9% | 20.3 / 25 | 線性扣分 |
| 69.4% | 20.0 / 25 | 線性扣分 |
| 69.9% | 出局 | 超過上限 |
公式：共負比承諾值 R 為評分依據（佔25分）。R＞69.36%（公告底價比率）者不合格，不得為最優／次優申請人。R≦61.86% 得滿分25分。其間每0.75%級距遞減0.5分（61.86%~69.36% 對應 25.0~20.0 分）。
最有利標（序位法），總分100：整體開發構想30、共同負擔比率承諾25、權變及財務計畫15、管理維護10、團隊組織及實績10、企業社會責任5、簡報答詢5。共負比佔1/4，是勝負關鍵。
- 共同負擔比率承諾佔25分：R≦61.86%得滿分25分；R＞69.36%（公告底價比率）不合格、不得為最優/次優；61.86%~69.36%間每0.75%級距遞減0.5分。
- 同分序位決勝順序：序位總和→共負比分數→序位『1』最多→總評分→整體開發構想→主席抽籤。
- 共負比級距表：25.0(R≦61.86%)、24.5、24.0、…、20.5、20.0(68.61%<R≦69.36%)、不合格(R>69.36%)。
- 整體開發構想30分權重最高，是技術標主戰場。
- 共負比每降0.75%多0.5分，但同時壓縮實施者回收；最適承諾值需以財務模型反算『可獲利下的最低共負比』，落在滿分臨界61.86%附近最划算，惟須確保不虧。
- 30分整體開發構想＋15分權變財務＝45分由規劃品質決定，應投入最多資源在開發構想與分回估價合理性。
12時程規劃
| 事項 | 日期 |
|---|---|
| 公告日 | 115/3/20 |
| 疑義截止 | 115/4/20 |
| 中心回覆截止 | 115/5/18 |
| 申請截止 | 115/7/20 |
| 資格審查 | 115/7/21 |
| 綜合評選 | 資格審查後另行通知 |
公告115/3/20、現勘截止115/4/10、釋疑115/4/20、主辦回覆(第二次補充公告)115/5/18、申請截止115/7/20 17:00、資格審查115/7/21 10:00、評選會議另行通知。核心工期：建照核准開工日次日起54個月內完工取得使照（約4.5年）。
- 簽約後90日內提都更事業計畫草案；建築配置同意後90日內提權變計畫（含估價）；計畫核定後120日內申請建照；點交與建照（後者）次日起60日內申報開工。
- 54個月工期起算點＝建築主管機關核准本案建造執照開工日（第二次補充公告明確化，原為申報開工備查日）。
- 從簽約到取得使照含計畫核定+建照+54個月施工，總期程逾7年，融資利息與營造成本通膨須充分計入；工期起算點明確化降低履約爭議風險。
13費用結構
管理服務費（總額 —）
分期繳款表 PDF 未抽取
專案管理機構費上限4,200萬（含稅，得計入共同負擔，分4期）；行政作業費約1,500萬（含稅，簽約前一次繳清，不得計入共同負擔）。工程費、權變費、利息、稅捐、管理費等均由實施者自籌。
- 專案管理機構費≤4,200萬（含稅），得計入共同負擔；分4期（30%/30%/20%/20%，依核算通知/計畫核定/一樓樓板勘驗/取得使照各次日起30日內）。
- 行政作業費約1,500萬（含稅），簽約前一次繳清，不得計入共同負擔。
- 行政作業費1,500萬為不可回收之沉沒成本（不得計入共負）；專管費4,200萬雖可計入共負但仍佔成本，財務模型須明確區分可計/不可計共負之費用。
14保證金時程
| 項目 | 金額 | 繳交時點 |
|---|---|---|
| 申請保證金 | 5,600 萬 | 提送申請案件前或同時繳交，可轉履約保證金一部 |
| 履約一期 | — | — |
| 履約二期 | — | — |
| 保固保證金 | 3% × 權利變換計畫核定共同負擔工程費（含公益設施、特殊因素及特殊工法）之3% | 接管日起7日內繳付；繳交日1年後勘查正常退50%、5年後退50% |
申請保證金5,600萬（提送申請前或同時繳交，可轉履約）；履約保證金1億6,800萬（簽約日5日前繳，可由申請保證金轉納）；保固保證金為共同負擔工程費之3%。
- 申請保證金5,600萬元整；履約保證金1億6,800萬元整（簽約日前5日繳交，得以申請保證金轉納一部）。
- 保固保證金＝權變核定共同負擔工程費（含公益設施、特殊因素及特殊工法）×3%，接管日起7日內繳；1年後退50%、5年後退50%。
- 前期須備申請保證金5,600萬＋簽約時補足至履約1.68億，資金門檻高，投標前須確認資金到位與融資安排。
15拆遷補償安置
| 拆遷補償對象 | 無一般住戶拆遷補償安置議題（基地100%市有、地上物已於114年11月拆除完畢） |
本案無一般住戶拆遷補償安置議題：基地100%市有、地上物已於114/11拆除完畢、契約無拆遷/安置/補償條款，僅土地點交與信託安排程序。
- 土地點交由甲方簽約後書面通知，乙方代為維護管理；以土地點交日與建照核發日較後者次日起60日內申報開工。
- 基地無受保護樹木、非污染限制地區。
- 免拆遷安置是公辦淨空基地的最大優勢，省去補償談判與抗爭時程，財務時程確定性高於私地主整合型都更。
16相對前次招商調整考古
前次（—（本案為首次招商；以下為第二次補充公告之變更考古） 年）流標原因：—
| 項目 | 調整方向 | 原因 |
|---|---|---|
| 無障礙環境要求 | 放寬 | 由『取得無障礙環境標章』降為『符合無障礙環境設計』，因應小坪數產品趨勢、降低取得標章成本與時程（3.3.10/3.3.8/評選標準同步修正） |
| 54個月工期起算點 | 明確化 | 由『建照申報開工備查日』改為『建築主管機關核准本案建造執照開工日』，規避履約定義不明（3.3.3） |
| 資格審查日期 | 明確化 | 確定為115/7/21上午10時（原空白） |
| 申請書附件清單 | 調整 | 刪除『授權使用印章同意書』，新增『開發實績彙總表』為必附第8項 |
| 共同負擔比率約束條號 | 明確化 | 明確引用契約4.4.1及4.4.2條 |
| 協調委員會決議期限 | 加嚴 | 由90日縮短為60日，與契約20.2.4條一致，爭議解決時程加快 |
本案為首次招商。第二次補充公告（115/5/18）共25項變更，多為文字更正，實質變更6項：無障礙放寬、工期起算點明確化、資格審查日確定、附件清單調整、共負比約束條號明確化、協調委員會決議期限90→60日。
- 【放寬】無障礙環境由『取得標章』降為『符合設計』（因應小坪數產品，降低成本時程）。
- 【明確化】54個月工期起算＝主管機關核准開工日；資格審查確定115/7/21 10:00。
- 【調整】申請書附件刪除『授權使用印章同意書』、新增『開發實績彙總表』為必附第8項。
- 【加嚴】協調委員會決議期限由90日縮短為60日。
- 投標文件務必依補充公告後版本製作（尤其附件清單與無障礙用語），沿用原公告版恐被評委視為未掌握最新規定。
17逐字稿全文檢索
本案無逐字稿資料。
18未整合戶整合策略
本案無未整合戶資料。
19風險與機會評估
SWOT 結構：內部 S/W、外部 O/T。
- 土地100%市有、地上物已拆除，免私地主整合與拆遷安置兩大風險
- 共同負擔比率上限69.36%（A5財務可行區間62.4~69.9%印證此區間合理），實施者成本回收空間大
- 鄰案A5已由日勝生88.5億落地，證明R17世運站區位招商可行、有大型業者背書
- A6面積較A5少31%、量體與資金門檻相對低，對中型業者較友善
- 分回結構不利：A5實施者可拿產業辦公自持，A6主辦機關把產業辦公+人才住宅全分回，A6實施者只剩可售房地
- 須分攤A5連通系統約43%興建成本（使照後支付），為不可省略外部成本
- 資金門檻高：資本額5.6億、申請保證金5,600萬、履約保證金1.68億
- 54個月工期較A5(4年)長，營造成本與利息風險高；雙銀級標章墊高成本
- 基地為原高雄煉油廠用地；申請須知§1.2.6 載為非污染列管場址（可採信），建議仍做基本環境盡職查核（顧問提醒，非文件要求）
- 100% 市有、原中油淨空基地——免私地主整合與拆遷安置兩大風險
- 共負比上限 69.36%（A5 印證 62.4~69.9% 可行），成本回收空間大
- 捷運 R17 世運站 TOD + 楠梓產業園區／半導體 S 廊帶題材
- A5 已由日勝生 88.5 億落地、區位招商可行；A6 規模較小、門檻較低
- A6實施者可售房地(扣除政府分回產辦+人才宅後)之面積、產品別與去化單價——獲利核心
- 共負比承諾最適值：落在滿分臨界61.86%附近，惟須先確認可售部位獲利能覆蓋
- 獎勵後實際容積能否爭取接近450%上限
- A5連通系統實際分攤金額(以審議會核定工程金額×43%)
投標前必查事項
- 土壤/地下水盡職提醒：申請須知§1.2.6 已載明本基地『非污染列管/整治場址』（主辦機關背書，可採信）；惟基地為原高雄煉油廠，建議仍依例做基本環境盡職查核（開挖前土壤概查）作為風險控管，非招商文件要求。
- 財務敏感度模型：450%/保守容積 × 共負比(61.86/63/65%) × 售價/造價/利率，反算 IRR 與投標共負比底線、停損點。
- 可售產品市場去化：以楠梓/橋頭/左營實價登錄、競品供給、台積電題材轉換率，佐證住宅/店面/商辦/車位去化與單價。
- 捷運禁限建與結構安全：R17 站旁開發、連通系統、地下開挖率80%、耐震標章可能觸發捷運審查與補強成本。
- 稅負/信託/融資：土增稅、契稅、房地合一、信託專戶資金到位、土地非自有下之聯貸授信條件。
- 權利變換估價策略：比準地選取、更新前後價值、政府分回產辦/人才宅估價、三家估價師差異與爭議處理。
- 營造成本通膨與缺工量化（54 個月工期之物價調整風險）。
- 車位配比與去化、低樓層商業招商定位與營運能力。
- 審議/公展/都設/建照/捷運審查之時程卡關節點。
- A5↔A6 施工時序、動線互斥與商業競合；A5 完工對 A6 售價之正負影響。
- 退場/違約/解約/履約保證金沒收情境與遲延罰則。
- 地方民意與議會關注（公辦都更、原中油地、人才住宅、TOD 商業）。
20圖資總覽
招商簡報、申請須知附件、訪商簡報的關鍵圖資。
（圖資需另行上傳到部署環境的 ./img/ 目錄，建議用相對路徑而非 base64。）
21宇豐不動產估價師聯合事務所
成立 2015 年・專業 · 誠信 · 公正 · 客觀
宇豐不動產估價師聯合事務所成立於民國 104 年 5 月，由胡毓忠所長與陳志豪副所長共同領導，迄今持續深耕不動產估價專業領域，現由四位合夥估價師共同執業，建立完整且穩定之專業服務體系。本所長期承辦公私部門各類須經審議程序之估價案件，服務範圍涵蓋公辦及民辦都市更新權利變換、容積代金、協議價購、公有不動產標租標售、法院爭訟與瑕疵不動產估價。相較一般估價服務，本所深耕都更審議流程、權利價值分配實務、居民溝通協調與制度研究，能將市場價格判讀、法令規範與審查需求整合為可被機關、權利人及專業審議檢驗之估價成果。
主持人與專案估價師
胡毓忠估價師具逾二十年不動產估價實務經驗，長期承辦政府部門各類須經審議程序之估價案件，涵蓋都市更新權利變換、非事業用及非公用不動產、容積代金、協議價購與礦權價值等評估。其現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，並任台北市不動產估價師公會副理事長，熟稔審議機制運作、估價合理性檢核與機關審查重點，能統籌專案策略並支援公聽會、審議會之專業說明。
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 所長
- 臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 台北市不動產估價師公會副理事長
- 中國文化大學推廣教育部估價講師
- 財政部國有財產署教育訓練講師（107 年起）
- 都市更新權利變換估價及審議配合
- 非事業用、非公用不動產估價及審議
- 容積代金、協議價購、礦權價值評估
- 財務報導公允價值評估
- 政府部門審議案件估價合理性檢核
- 民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核及機關審查重點
- 擔任台北市不動產估價師公會副理事長，參與估價制度與同業專業發展
- 長期承辦政府機關須經審議程序之估價案件，累積審議意見回應與專業說明經驗
陳志豪估價師現任宇豐不動產估價師聯合事務所副所長，臺北市執業逾十年，具地政與法律雙學位背景，專長於都市更新權利變換、權利價值分配爭議及瑕疵不動產估價。其主筆全聯會第九號公報、第三號及第五號估價作業通則，並參與台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本建立；近十年依該等規範執行之瑕疵鑑定案件法院採信率達 96%。於本類公辦都更案件中，能結合法理基礎、市場判讀與審議資料編製經驗，支援高爭議標的之專業說明。
- 國立政治大學地政學系碩士，碩士論文《瑕疵不動產價值減損之評估》
- 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系學士
- 國立臺北大學法律學系財經法律組學士（雙主修）
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 副所長（109 年至今）
- 中華民國不動產估價師公會全國聯合會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會專案工作委員會副主委、理事、監事
- 中國文化大學推廣教育部不動產估價師學分班講師（108 年至今）
- 都市更新權利變換估價與權利價值分配爭議釐清
- 瑕疵不動產估價，包含海砂屋、結構傾斜、滲漏水及污名價值減損
- 法院爭訟案件不動產價值評估
- 基準地查估及地價人員教育訓練
- 不動產謄本 AI 辨識與估價作業數位轉型
- 主筆全聯會第九號公報及第三、第五號估價作業通則，並主筆台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本等 6 件公報通則
- 近十年依公報與通則執行之瑕疵鑑定案件，139 件判決中 133 件獲法院採信，採信率達 96%
- 連續 8 年於中國文化大學推廣教育部授課，累計逾 480 小時、培育 300+ 位學員
- 創立「估價白話文」YouTube／Podcast 頻道，累計觀看逾 17 萬次
- 與方睿科技合作開發不動產謄本 AI 辨識系統，已正式上線營運
服務範圍與專業資格
- 都市更新權利變換估價（公辦、民辦、自主更新、危老重建）
- 權利價值分配分析、更新前後不動產價值評估及審議資料編製
- 容積移轉合理市場價格評估、容積代金估價及協助檢核
- 土地合建分配比例分析、聯合開發估價及備標前期評估
- 非事業用及非公用不動產估價、公有不動產標租標售、國有不動產估價
- 市價徵收協議價購價格評估、地上物查估、公營住宅市場租金評估
- 法院爭訟、瑕疵不動產及特殊權利關係估價
- 不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置作業支援
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 所長胡毓忠民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 所長胡毓忠現任台北市不動產估價師公會副理事長
- 副所長陳志豪現任全聯會研究發展委員會副主委
- 副所長陳志豪現任台北市公會研究發展委員會副主委、專案工作委員會副主委、理事、監事
- 副所長陳志豪具不動產估價師、不動產經紀人、仲裁人及企業與無形資產評價分析師（CVA）國際認證
- 團隊受託撰寫瑕疵不動產估價範本，並參與研擬估價作業通則及公報
- 團隊擔任財政部國有財產署、文化大學推廣教育部及地方政府地價人員教育訓練講師
代表案件
公辦都更
| 位置 | 臺北市信義區雅祥段一小段 |
| 規模 | 35 筆土地 |
| 複雜度 | 信義區公辦都更案區位條件敏感，需配合公部門程序、評選與審議節點，並在高市場關注度下建立更新前後估價依據。 |
本所作為領銜估價團隊，負責整體估價作業整合、審議配合及跨單位協調。案件經驗可支援投標階段對公辦都更資格、費用與執行風險之判讀。
| 位置 | 新北市永和區保福段 |
| 規模 | 173 筆土地 |
| 複雜度 | 新北市規模最大、產權最複雜之公辦都更案，權利人眾多且權利價值協調難度高。 |
本所長期參與權利價值協調與分配作業，累積大型複雜產權整合之實戰經驗，能依審議程序與檢核重點建立估價邏輯，協助處理公辦都更案中高難度權利人爭議。
| 位置 | 臺北市中正區與萬華區交界 |
| 規模 | 8 筆土地 |
| 複雜度 | 南機場整宅屋齡高、結構老化，屬市府積極推動之公辦都更案件，居民溝通及更新前權利價值釐清要求高。 |
本所協助估價及高難度居民溝通，將更新前後價值、合法建物價值與權利分配邏輯轉化為可供審議及說明會使用之專業資料。
| 位置 | 臺南市北區東興段 |
| 規模 | 4 筆土地 |
| 複雜度 | 公辦都更案件需同時配合地方主管機關審議要求與區域市場判讀，並將權利價值分配成果轉化為可審查之權變資料。 |
本所以領銜估價角色辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫之估價作業，支援審議資料與專業說明。案件已核定，作為本所跨縣市公辦都更審議配合能力之代表實績。
已領銜核定民辦
| 位置 | 臺北市大安區大安段一小段 |
| 規模 | 22 筆土地 |
| 複雜度 | 位處臺北市核心區，市場價格敏感度高，權利變換價值評估需兼顧個別條件差異、區位價格判讀及審議合理性。 |
本所以領銜估價角色統籌更新前後價值評估、審議資料編製與意見回應，協助案件通過核定。該案反映本所在高價值都市區段辦理民辦都更權變估價之執行與審議配合能力。
| 位置 | 臺北市松山區美仁段二小段 |
| 規模 | 74 筆土地（原 54 筆） |
| 複雜度 | 土地筆數多且歷經範圍調整，權利變換估價需處理多筆土地條件差異、更新單元調整及審議過程中價格合理性說明。 |
本所以領銜估價角色辦理更新事業計畫及權利變換計畫相關價值評估，協助釐清多筆土地之權利價值分配基礎。展現本所處理多筆土地更新單元之估價整合能力。
| 位置 | 臺北市南港區玉成段二小段 |
| 規模 | 5 筆土地 |
| 複雜度 | 南港區重點都更區段，建商需求明確、權利人協調具高度時效要求。 |
本所領銜辦理更新前後價值評估與權利變換計畫，協助業主完成事業計畫送審並通過核定，建立本所在南港區之執行實績。
| 位置 | 新竹市東區東明段 |
| 規模 | 9 筆土地（原 8 筆） |
| 複雜度 | 新竹科技園區周邊都更案件，需兼顧科技廊帶之區位溢價與權利變換審議合理性。 |
本所領銜辦理估價作業，整合新竹市場行情與審議要求。案件已核定，作為本所跨北部都會區民辦都更領銜核定實績。
本案投標適合性
- 近十年都更權利變換估價案件累計 78 件，其中本所領銜 45 件、已核定 12 件，具備穩定案件量與審議通過實績。
- 公辦都更案經驗橫跨臺北、新北、新竹、桃園、臺南、高雄，能整合不同地方政府審議制度與在地市場行情判讀。
- 公部門合作涵蓋臺北市/新北市住都中心、都市更新研究發展基金會；私部門合作橫跨遠雄、國揚、富邦、璞元等知名開發業者。
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核與機關審查重點，能精準對應審查意見。
- 團隊具永和大陳社區、南機場整宅等高難度公辦都更溝通協調經驗，可處理權利人眾多、產權複雜及居民疑義密集之案件。
- 副所長陳志豪具地政與法律雙學位背景，能就土建持分不均、法定空地、瑕疵建物與權利價值爭議建立具法理基礎之估價說明。
- 本所熟悉海砂屋、結構傾斜、滲漏水等瑕疵不動產價值減損評估，並能將瑕疵專業轉化為都更權變估價與溝通資料。
- 團隊長期承辦政府機關需審議案件，具審議資料編製、公聽會及審議會專業說明、審查意見回應與核定後修正經驗。
- 結合不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置能力，可提升大規模土地及建物清冊處理效率，降低手動資料錯誤風險。
📍 台北市信義區松山路 421 號 17 樓之 1 · ☎ 02-25232553 · ✉ ernezt.chen@gmail.com
投標人資格門檻檢核
| 條件 | 狀態 |
|---|---|
| 實收資本額 ≥ 5.6 億（單一）／聯盟領銜 ≥ 2.8 億且成員總和 ≥ 5.6 億 | 投標人須符合 |
| 淨值 ≥ 實收資本額、總負債 ≤ 資產 80%、近3年無退票 | 投標人須符合 |
| 10年內單案≥16,000㎡且累計≥32,000㎡住商開發實績（聯盟得合併） | 投標人須符合 |